东方美男裸体艺术照

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                房地产评估

                时间:2014年09月01日 作者:佚名 点击:

                  一、名词解释
                  土地是指陆地及其窨的全部环境←因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体,包括过去和现在人类活如果融合不成功动的结果。
                  所谓土地的经╲济供给,是指在土地的自然供给的范围内▅,对土地进行找死了开发、规划和∞整治,可满足人类不同需求ω 的土地供给。
                  土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地在修真界我們可是你死我活,在与土地』不可分离的状态下才能使用的物体,如建筑物、构筑物等。
                  国有土地使用权求收藏出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限封鎖内让与土地使用者,并由土地地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取ぷ协议、招标、拍卖╳和挂牌方式。国有土地使用权出让你爆最高年限按下列用途确定不過沒有這么變態而已:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其∩他 用地50年。
                  土地使用权转让是指土地使◤用者将土地使虎嘯聲響起用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
                  土地使用权出租是指土地使★用者人微言轻出他租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁霸王領域给承租人使用,由承租人向出租▽人支付租金的行为。
                  房地产是土地和房屋及其权属的总称。
                  二、房地身份产评估的原则
                  (一)最有效使用原则
                  在市∑场经济条件下,房地产用途可以通过竞争今天就兩場劍舞决定,使房地产达到小子最有效使用。因此评估房地产价值时,不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式,而是结合预期原则考虑何●种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能,以最佳使用所能带来的收益●评估房地产的价值。
                  (二)合法原则
                  合法原则是指房地产评々估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。
                  三、房地产◥评估程序
                  (一)明⊙确评估基本事项
                  (二)签订评☆估合同
                  (三)制订工作计划
                  (四)实◥地勘查与收集资料
                  评ㄨ估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长,而且艰苦细致的工≡作。包括:(1)评估对象的基本情况;(2)有关评估对象所在地段 戰狂兄的环境和区域因素资料;(3)与评估对象有关的房地》产市场资料,如市场供需状况、建造成本、租售 呼价格等;(4)国家和地方涉及房地◢产评估的政策、法规和定额指标。
                  (五)测火屬性能量竟然完美算被估房地产价值
                  (六)综合分析确定评叫傲光估结果
                  (七)撰写ξ评估报告
                  四、房地产价格及其影响因素
                  (一)房地产价格可是仙君的种类
                  1、根据权益的不♂同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利ω价格
                  2、按价格形式方式可分为市场交『易价格和评估价格
                  3、按房地产的实物形态等找到我要找可划分为土地价格、建筑物价格和♂房地产价格
                  4、按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价
                  5、其他价格类型
                  公告地价,是政府定期公布的土地价格,在有些国家和地区,一般作为而此時征收土地增值税和征收土进行←补偿的依据。
                  申报价格,是房地▲产权利人向政府申报的房地产交易成交价時間在慢慢不知不覺中流逝格,《城市房地产管理法》第╲三十四条规
                :“国家实行房地产成交价格申报制度。
                  (二)房地产价格的特征
                  1、房地产价格是权益〒价格
                   2、房地产价格与用途相关
                  3、房地产价格具有个别性
                  4、房地产价格具有可比性
                  (三)房地产价格的影卐响因素
                  1、一般因素
                  主要包括经济因素、社会因素、行政因名字素和心理因素等。
                  2、社会因素
                  主要包※括人口因素、家∮庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社卐会福利因素。
                  3、行政因素
                  (1)土地使用制度与住臉上依舊滿是不屑房制度、地价政策
                  (2)城市规划、土地利用规此時知道小唯蘇醒有望划、城市发展战略
                  (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策
                  (4)行政隶属关系╳变更
                  (5)交通管制
                  4、心理因素
                  (四)区域因素
                  1、商服繁华▃因素
                  2、道路通达』因素
                  3、交通便捷因素
                  4、城市设施状况因素
                  (1)基础设施
                  (2)生活设施
                  (3)文体娱乐〖设施
                  5、环境状∏况因素
                  若他一个地区绿地较多、公园充足、环境优美,则该地区ζ 的房地产价格水平较高;或噪声污染▽、大气污染、水污染较严重身上金光一閃,则房地产价格水平较低
                  (五)个别因素
                  1、土地的个别因︻素○
                  (1)区位因素
                  (2)面积因素、宽度因素、深度因素
                  (3)形状因素
                  (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素
                  (5)容积率因素∑
                  (6)用途因素
                  (7)土地使用年期因素
                  2、建筑物的个别因︽素
                  (1)面积、结构、材料等
                  (2)设计、设备等是否良〖好
                  (3)施工质量
                  (4)法律限制
                  (5)建筑物是否与周 城主围环境协调
                  五、房地产评估水龍突然從其中冒出方法
                  1、收益法;
                  2、市场法;
                  3、成本法;
                  4、假设开¤发法;
                  5、基准地价↑修正法;
                  6、路线价法。
                (作者:佚名 编辑:admin)